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央广网北京6月8日消息 据经济之声《天天315》报道，现在又到了毕业生租房的高峰期，租房市场鱼龙混杂、良莠不齐，租房如何避免被坑？怎样能在短时间内租到合适的房子？先来关注几位租客的经历。

　　网名为初见的租房人告诉记者，今年3月份她和男友开始四处找房，3月5号路过北京周庄嘉园A区大门口时，无意中发现告示栏里贴着不少租房信息，挑选出中意的房源信息后，便拨通了对方的联系电话并约定好看房时间。初见告诉记者，由于是初次租房，缺少经验，看房第二天在没有核实清楚对方身份的情况下，他们就糊里糊涂和所谓的房东签了合同交了钱，这也为后来埋下隐患。

　　据初见介绍，带他们看房的中介叫殷剑，是北京乐家地产的员工，租房合同是房东提供的，房东姓刘。当时在合同上签字前，他们曾向房东提出过想要查看房产证或其他证件，但房东以房子是回迁房，没有房产证为由拒绝出示任何证件。在中介的再三劝说下，双方终签了合同，在签合同后，初见的男友又发现，房东在合同上签的竟然不是自己的名字。

　　初见回忆说：“签的是殷振的名字，不是她自己的名字，然后我男友问了她，殷振是谁，她说殷振是我们这片的负责人，以后你有事儿找他就行了，你把钱交给我，但是你有事儿可以找他，然后就是经过解释，协商之后，然后我们接受了，签了这个合同，付款是押一付三，先签了一年的合同，一年的物业费、取暖费、卫生费，还有有线电视费。交钱的时候明确问了他是不是以后只交房租就可以，他也很明确地回复：没有别的费用了，以后只交3700块钱房租就可以。正式住进去是3月10日，然后住进去的当天，然后问题就出现了。”

　　两人入住后被要求缴纳多种费用，住了2个月，交了近1万8千元后，中介还在找各种奇葩理由加收费用，租户拒交后被断水断电。

　　初见说：“搬进来住的时候，殷振来问我们收水、电、煤气、卡的押金，说是600块钱。我们当时拒绝交这个费用，说已经交了押金，而且当时说好没有别的费用，只用交房租。因为要提个月交房租，5月6日交了第二季的房租之后，5月28日殷剑打电话，说要收房屋管理维修费，2000块钱。我们感觉很莫名其妙，不能理解，就没有给他交。5月29日我们到家的时候，停水、停电。”

　　租户向国家电网和物业报修后，水电可以正常使用了，但第二天下班回到家后，租户发现，屋内又没水没电了。

　　初见告诉记者：“到6月1日下班到家之后又是停水、停电，然后又去报修，国家电网的人说，上次是把线掐了，这回是把线都拿走了。我觉得这种行为极其恶劣，我们又报了警，警察了解了一下，说如果有证据，他们可以处理这个事情，他建议还是先找证据。我们觉得经常发生这种情况也会打扰到邻居，6月3日我们打电话给殷振谈这个事情。他说，如果想要住下去就把这个费用交了，否则，这个房子就不让我们住了。”

　　初见和男友在次被断水断电后，就想要搬走，但是又怕先提出搬走，中介会以租户违约为由，拒绝退还押金还有预付的房租等费用。这次中介主动提出，不交费就搬走后，初见立刻回应可以搬走，但要先退回1万多的费用再搬。

　　初见说：“押金3700块钱，还有一整年的物业费、卫生费、电视有线费、取暖费，而且我们又交了下一季度的房租，这些房租现在都在那儿，近1万8000块钱。我们说找房子可以，但是钱要退我们。他说得搬走之后才能退，我们不同意。他说，‘把钱退你，你把我的东西损坏怎么办？把我的房屋给损坏怎么办？’我提出，如果不放心，把押金先放他那儿，别的钱先退给我们，他说不行，那就耗着吧。第二天回家的时候，锁眼被堵了。”

　　初见和男友又再次报警，警方联系中介并要求对方到派出所面谈，中介在这之后便失联了，这时初见和男友才发现，之前和他们签合同的房东其实是另一家中介公司的员工，还有，他们除了知道这些中介人员的名字外，其他信息一概不清楚。维权也就此陷入困境。

　　初见和男友只能报警，警方联系中介并要求对方到派出所面谈，但中介在这之后便失联了，这时两人才发现，自己除了知道这些中介人员的名字外，其他信息一概不清楚。维权也就此陷入困境。

　　记者核对过合同等证据资料后，展开调查，也意外拨通殷剑、殷振等人的电话，经过多次核实及沟通后，对方同意退款。记者截稿前收到租户发来的邮件，说已经拿回1万多元押金退款。

　　关于这个案例涉及的相关问题，北京安理律师事务所包华、北京同诺律师事务所胡晓做出了分析点评。

　　经济之声：租房产生的纠纷时有发生，租客租房的时候应该怎样避免这些纠纷的发生，尤其是在签订合同的时候要注意什么样的问题？

　　包华：“本案中是一些应届毕业的学生，临时找一个承租房屋。由于这些学生们对于房屋租赁的市场以及相应的运作规则不是太了解，而且可能跟周边的人打交道的机会也不是很多，所以合同缔结、合同履行、处理纠纷的过程中，确实有一些事情需要注意。比如这个房子到底是跟谁签的租赁合同？房东究竟是谁？谁签字才是一个有效的签字？钱应该打给谁？这些基本的环节当事人都没有说的特别清楚，所以这个方面确实需要加强。

　　，肯定是要跟房东签租赁合同。谁是房东？应该是房屋的产权人。也就是说这个人确确实实有一本产权证，证上写的产权人姓名写的是他本人，那你跟他签约就是没有问题的。或者说他可能还没有办产权证，但是这套房子是跟开发商买的，那他拿着一份跟开发商签署的商品房买卖合同也没有问题。如果这两份文件都不存在的情况下，这个人的产权人身份就需要怀疑，跟他签约就具有一定的风险。

　　第二个方面，跟谁签约就给谁付款、如果是跟房东签约，就跟房东付款，如果是跟一个中介机构签约，就给中介机构付款，合同跟款项应当是一致的，而不能拆分。”

　　经济之声：租房市场鱼龙混杂、良莠不齐，租房如何避免被坑？哪些费用是该交的？哪些费用是不该交的？

　　胡晓：租房如何避免被坑，有一个大的原则就是不要去占小便宜。因为目前我们接触到的一些所谓的黑中介侵害租房人利益的案例，往往他们都是通过网络去发帖子，以一个远远格的房源信息来吸引大家的注意，然后这些没有经验的租房人可能就一步一步地落入圈套。所以我们对市场的平均价格应该有一个大致的标准。第二，就像今天案例里面他们有一个很大的问题，就是这个带你看房子的人到底是哪家单位的、是不是房主，这些都不清楚的情况下，居然就把钱交了，而且是打给这个人的个人账户。我们假定说这个工作人员就是一个骗子，你把钱打给他之后有可能他就消失了，你就再也找不到他了，你连这背后的机构也查不出来是谁，将来是后患无穷的。

　　我觉得租房如何避免被坑，有一个简单的方式，就是找本地比较正规、口碑比较好的中介机构，我们一定是跟机构之间发生委托关系，而不是说去和某个个人。以北京为例，大家可以找到住建委的官网，里面涉及到房地产经纪的管理，对于中介机构也好，中介从业人员也好，对于他们的信息都是能够查到备案的。如果在这里面查不到这家机构的备案信息，也查不到这个个人的备案信息，那这个中介是肯定有问题的。

　　关于费用的问题，一般来讲，作为一个房屋租赁合同，主要就是涉及到租金和押金的问题，其他比如水、电、燃气、有线电视、电话、网络费用等等这些费用，如果没有约定，谁用谁来承担，而且这个费用应该交到相应的公共事业管理部门，而不是交给个人。如果除此以外有其他的费用，就有明确的约定。这里还要提醒大家，对于供暖费、物业费等费用由谁来承担好也做一个明确的约定，因为这个费用比较高。至于其他的费用，就像本案里面说的房屋维修管理费，这个很明显就是不应该收取的。”

　　经济之声：有的黑中介不但欺骗租户，也欺骗业主，从中牟利后还气势汹汹占用个人财物，为什么这种现象难以杜绝？

　　包华：我认为得从制度本身找原因。一个房屋的所有权是很清晰的，只要你去查，它的登记是的。但是这个房屋的使用权确实是不太清晰的，大家经常是查不到的。虽然我们的行政规范性文件中曾经要求对于租赁合同进行备案登记。但是这种备案登记在商业和办公的房屋租赁合同中是比较常见的，但是住宅租赁合同的备案非常少。由于没有备案信息可供查询，所以大家不知道这套房屋的使用权到底是个什么状况。

　　第二个方面就是对于这些所谓的黑中介，我认为它就不是中介公司，它的一些不规范的操作甚至违反了国家刑法法规的规定，应该说对它处罚、宣传的还是不够。

　　第三个方面，虽然房屋租赁这件事情对于很多承租人，尤其是刚毕业留在北京的应届毕业生来说是非常重要的，经济成本也非常大。但是当你处理这件事情的时候，你会发现你的时间成本往往比经济成本更高，没有一个非常便捷的通道能够帮助你来解决这个问题，你多方投诉到后也未必能够成功。

　　所以从制度角度上来说，应当是‘三位一体’来下手，一方面明确我们住宅租赁的备案流程以及方法；一方面从宣传角度来说，要让大家知晓这个事情涉及到什么样的法律问题；在解决纠纷的角度上来说，不光是媒体要参与，很多调解机构都应该参与，帮助大家尽早解决问题。”

　　经济之声：房屋租赁市场之所以有“黑中介”的生存空间，是否存在监管的空缺以及法律上的空白？

　　胡晓：“北京的房屋租赁市场，从监管上一直在不断加强和完善。但是从宣传力度上来讲，确实是不足的。我个人是建议，大家要树立起一个事前的法律风险的预防意识。因为像本案中这种被黑中介坑的案例是非常的多的，我们在网上简单搜索一下，也能看到很多建议和答案。不要去轻信这些个人，从谁手里租的房子，就去和谁签合同。

　　第二，要判断一下这个房屋中介机构是不是一个正规的机构，它的口碑好不好，因为它有一个诚信的成本在里面。

　　现在国家对于房地产经纪是有的规定来进行规范的，包括对房地产经纪从业人员的资格管理，对于从业协理人员的资格管理，都有非常明确的规定。我们也可以去向相关的主管部门去进行投诉。其实我们有很多的投诉渠道和方式，但是这些新手租户可能不了解，平时也没有去学习相应的知识。我觉得可能要从这些地方去加强一下自身的筛选能力。”

　　经济之声：派出所认为，这是民事纠纷不归他们管，如果说要走法院判决的话，时间将会非常长。如果有人再遇到这类问题，尤其那些刚刚走出校园、经济上并不宽裕的大学毕业生，应该怎么处理？

　　包华：“，我对派出所的反馈有一些不同看法，因为在房地产租赁市场上确实有强迫交易的行为发生。在这种行为发生的情况之下，其实是属于派出所的管辖范畴的，因为强迫交易本身是刑事犯罪。

　　我给大家的提示就是找一个规范的交易对手，虽然成本稍微高一点，但是其实你是安全的，安全才是交易的重要的环节。”